Всю ли перепланировку квартиры нужно согласовывать?

​Большая часть строительных работ, связанных с перепланировкой жилища, требуют получения разрешения в профильных инстанциях. Но есть некие виды строительных работ, которые согласовывать не необходимо. АиФ.ru разобрался, считается ли, к примеру, установка кондиционера или снос кладовки перепланировкой и какие работы можно проводить без согласования.

Что такое перепланировка?

Стоит делить переустройство и перепланировку. Как говорится в ст. 25 Жилищного кодекса переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, подмену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электронного или другого оборудования. То есть, к примеру, если человек решил заменить электроплиту на газовую, то это будет нужно согласовать.

К перепланировке относится изменение конфигурации квартиры. Это, к примеру, демонтаж, перенос, снос или разборка перегородок либо ненесущих стен в многоквартирном доме, перенос и устройство дверных просветов, изменение размера комнат, создание дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация черных кухонь и входов в кухни через квартиры либо жилые помещения, а также устройство либо переоборудование существующих тамбуров. Таким образом, даже снос кладовки — это уже перепланировка.

Все эти конфигурации требуется предварительно согласовывать в профильных инстанциях, а потом вносить в технический паспорт объекта. В случае если собственник не получает подготовительного согласования и делает перепланировку самовольно, ему позже придется узаконить ее через суд.

Что согласовывать не необходимо?

С контролирующими органами нет необходимости согласовывать любые косметические конфигурации в квартире вроде смены обоев.

Спорный момент с кондюком. Федеральные законы не содержат прямого указания на необходимость получать разрешение при установке кондюка. Тем не менее регионы могут принимать отдельные законы, которые регламентируют установку кондюка, а также любого другого оборудования на фасаде построек.

Например, в Санкт-Петербурге для этого требуется разрешение комитета по градостроительству и архитектуре. А вот в Москве функцию согласования установки кондиционеров на фасадах домов отменили в 2011 году, после аномальной жары 2010 года. Тем не наименее в столице есть ряд требований, касающихся отвода коденсанта из кондюков. Так, например, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 2 ноября 2004 г. N 758-ПП «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда», воспрещается отведение конденсата на площадки перед входом в жилые строения и ограждающие конструкции оконных заполнений. Потому перед установкой кондиционера, чтобы быть уверенным наверное, лучше предварительно обратиться в местную администрацию и попросить объяснить порядок действий.

Что касается кондюков в исторических зданиях, то в 2019 году правительство одобрило законопроект, запрещающий установку наружных блоков кондиционеров на их фасадах. Законопроект прошел 1-ое чтение в Госдуме, но в марте 2021 года был отклонен. 

Тем не наименее, в соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследства (памятниках истории и культуры) народов Русской Федерации», работы, изменяющие облик исторических домов и ухудшающие условия, нужные для их сохранности, запрещены. Но, так как отдельно о кондиционерах в законе ничего не сказано, за согласованием таких работ и объяснением насчет того, можно ли их проводить, также лучше за ранее обращаться в местную администрацию.

Спорная ситуация и с подменой окон: в типовых домах она может быть признана текущим ремонтом либо текущим обслуживанием, которое направлено на падение износа здания и не влияет на его функциональность (к примеру, замена деревянных рам на оконные системы из ПВХ). Но, если при замене меняется размер либо конфигурация оконных проемов, это уже может расцениваться как перепланировка и просит согласования.

Отдельная история с историческими зданиями: собственнику будет нужно получить разрешение на строительство и одобрение внедрения оконных материалов. Он также будет должен сохранить стилистику: первоначальную отделку, цвет, величину и форму просветов.

Остекление балкона тоже может востребовать согласования. Так, например, балконные конструкции имеют возможность ускорить процесс разрушения элементов ограждения балкона и таким образом подвергнуть риску прохожих и жильцов. В случае с остеклением балкона правила тоже разнятся в зависимости от региона. К примеру, в Санкт-Петербурге за самовольное остекление балкона предусмотрен штраф: для физических лиц — от 1 тыс. до 5 тыс. руб., для юридических — от 20 тыс. до 100 тыс. руб. В феврале 2020 года наказание за самовольное остекление решили смягчить: депутаты заксобрания предложили высвободить от штрафов тех граждан, которые остеклили свои балконы до 11 января 2020 года.

В случае с историческими зданиями либо объектами культурного наследия остекление балкона может поменять облик фасада, что напрямую запрещает закон об объектах культурного наследства.

Бывают случаи, когда обладатели квартиры, например, сносят часть перегородки меж кухней и комнатой, чтобы получить столовую. И здесь также есть свои нюансы: если в квартире имеется газоснабжение, то делать схожее запрещено.

А если ремонтные работы позже не отображаются в плане БТИ, то необходимо ли их согласовывать?

План БТИ — это поэтажный план, он является приложением к техническому плану объекта. На поэтажном плане в графическом виде нанесены все помещения, находящиеся на этаже строения, с указанием оконных и дверных просветов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций, а также других принципиальных для эксплуатации параметров. Чаще всего к этому плану также прилагается экспликация — таблица, где указаны отдельные помещения в квартире, их площадь и предназначение. Перепланировка обязательно должна отображаться в плане БТИ — к примеру, если собственник сносит перегородки, переносит газовую плиту либо сантехнику на новое место, расширяет либо переносит дверные проемы.

Но есть и ряд работ, проведение которых не тянет за собой изменений плана, соответственно, они не числятся перепланировкой. Это, например, установка новых дверей, подмена окон, сантехники (ванны, унитаза или окон, прокладка новых труб для санузла), выравнивание стенок под покраску, замена электропроводки.

Если собственник квартиры планирует поставить интегрированный шкаф, то согласование для таких работ не будет нужно, так как общий план помещения не изменяется. Например, подобная ситуация может быть в хрущевках, когда под интегрированные шкафы переоборудуют имеющуюся в квартире кладовую. То же самое касается сноса не отображенных на плане квартиры антресолей либо установки перегородок, которые несложно убрать и перенести на другое место, снутри комнаты. Например, если человек ставит ширму либо стеллажную перегородку, чтобы разделить помещение на несколько зон, согласовывать это также не будет нужно.

Источник: aif.ru