MosarMprof — строительный журнал

«Метриум»: Новое правительство – что ждет и чего опасается девелопмент

Прошел месяц с предназначения Правительства
России. За это время беспримерный вице-премьер по строительству и переназначенный
министр сделали много важных заявлений, которые уже успели как обнадежить, так
и заставить задуматься участников девелоперского рынка. Эксперты «Метриум»
говорят о главных позитивных ожиданиях и опасениях от новейшей отраслевой
политики.

Среди главных направлений
политики в строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Владимир
Якушев окрестили борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента
в части увеличения объемов строительства, в том числе через распространение
программки реновации на всю Россию. Эксперты «Метриум» говорят, какие
главные сценарии реализации этих задач вероятны, чем они помогут девелоперам
или осложнят им жизнь.

Нехороший сценарий:
принудительный перевод застройщиков на проектное финансирование

«И есть очень суровый вопрос
дольщиков. Мы приняли важные решения, перебежали на проектное финансирование, но
сложности все равно есть. Нужна отдельная, более жесткая программа работы
с обманутыми дольщиками», – сообщил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания
в Минстрое, на котором были обозначены главные задачи, стоящие перед ведомством.
Какой может быть «более жесткая программка работы с обманутыми дольщиками»?

Как поменялась система
долевого строительства в 2019 году

С 1 июля застройщикам воспретили
напрямую привлекать средства дольщиков. С этого момента они должны использовать
для строительства кредит банка, который в свою очередь становится держателем средств
покупателей квартир на время строительства. После ввода дома в эксплуатацию
застройщик получает доступ к средствам клиентов, а дольщики – ключи от квартир.

Но власти решили дать
возможность застройщикам окончить их текущие проекты по старым правилам, чтоб
не создавать проблем со сменой модели финансирования строящихся домов. Для
таких объектов были разработаны аспекты: если в проекте продано от 10% квартир,
а строительная готовность – 30% и более, то застройщик получает «зеленоватый свет»,
то есть привлекает и далее средства покупателей напрямую. Чтобы доказать
соответствие строящегося объекта этим аспектам, застройщики должны были подать
заявку до 1 октября 2019 года. Девелоперы проектов, не удовлетворяющих этим
аспектам (в том числе и новых проектов), должны были перейти к банковскому
финансированию и вербованию средств покупателей на эскроу-счетах банка-кредитора.

Какие подготовительные результаты
реформы

По данным «Дом.рф», к началу
февраля 2020 года в Рф работали 3,4 тыс. застройщиков. Они строили в общей
сложности 102,7 млн кв.м. жилища. Большая часть таких компаний (2,2 тыс. либо 65%)
получили одобрение властей на окончание их текущих проектов по старым
правилам, поэтому что они удовлетворяли соответствующим критериям. На новейшую схему
смогли перейти только 1,1 тыс. застройщиков (32%). Еще 11% девелоперов не получили
разрешения работать по-старому и не смогли перейти на новейшую модель (более 350 компаний).

Что имеют возможность предпринять власти

Так как 65% компаний
фактически продолжают работать по старенькым правилам, нет гарантий, что все они все-же
выполнят свои обязательства. При этом никаких ограничений по сроку реализации их
проектов власти не ставили. Некие крупномасштабные комплексы могут возводиться
еще не один год в рамках старенькой модели, создавая потенциальную угрозу появления
новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.

В таковой ситуации власти вполне могут пойти на радикальное шаги,
чтоб полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим
разрешение работать по-старому застройщикам имеют возможность поставить дедлайн, по наступлении
которого они должны будут перейти на новейшую модель независимо от количества
проданных квартир, строительной готовности либо других обстоятельств. К примеру,
такой датой может стать 1 января 2021 года. Понятно, что Минстрой России подготовил
подобное предложение, которое на данный момент рассматривается в Правительстве РФ.

Действие дедлайна можно распространить
и на застройщиков, которые до сих пор не смогли вписаться ни в одну из 2-ух
предложенных схем (11% компаний), а в случае их отказа – устранить юрлицо
специализированного застройщика. Такое радикальное решение позволит уже через
год в одночасье перестроить ветвь и исключить появление новых обманутых дольщиков
по воззрению властей.

Какими имеют возможность быть последствия
для отрасли

Далековато не все компании были
готовы к переходу на банковское финансирование, о чем свидетельствует толика «игроков»,
оставшихся в подвешенном состоянии (11%). Основная причина – трудности с
получением кредитов под низкорентабельные проекты (таких в Рф много), а
также высокая стоимость заемных средств, которая принуждает застройщика повышать
цену на жилье и без того высшую для большинства потенциальных покупателей. Соответственно,
многие компании имеют возможность отказаться от реализации новых проектов.

Принудительный перевод на
банковское финансирование текущих проектов до их окончания может внести дезорганизацию
в процесс их реализации, резкому росту цен готового продукта и возникновению новых
обманутых дольщиков из числа вложившихся ранее в эти проекты покупателей.

По данным Одного ресурса
застройщиков, порядка 42% строящихся в Рф домов имеют предполагаемый срок
ввода 2021 год и позднее. Из них в 2021 году должны быть введены в эксплуатацию 22,9%
объектов, в 2022 году – 8,4%, в 2023 году – 4,9%, в 2024 году – 2,1%, в 2025
году и позднее – 3,3%. При этом в реальный момент не введены в срок 19%
новостроек. Таким образом, застройщики около 5 тыщ домов (42%) могут
столкнуться с необходимостью перевести реализуемый объект на новейшую модель
финансирования.

С 2018 года число застройщиков-банкротов
в Рф выросло вдвое (до 508) компаний, и участники отрасли связывают эту тенденцию
с реформой долевого строительства. Не исключено, что количество таких компаний станет
еще больше, ведь не все девелоперы сумеют получить кредит, а значит, стройки
остановятся, что только ухудшит проблему обманутых дольщиков.

По данным Фонда защиты прав участников
долевого строительства, на данный момент в России насчитывается порядка 200 тыс. обманутых
дольщиков. В случае принудительного перевода реализуемых по старенькой модели
проектов на новую, число пострадавших людей, как и девелоперов-банкротов, также
может вырасти. Феноминальным образом реформа, направленная на решение трудности
обманутых дольщиков, приводит к росту их числа. Даже если задачи затронут
только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых
дольщиков может возрости в 1,5-2 раза.

«Кроме усиления проблемы
дольщиков, возможны и нехорошие последствия для строительства в целом, – комментирует
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник
партнерской сети CBRE)
. – Существенное число девелоперских компаний могут свернуть
свою деятельность. Это приведет к сокращению строительства и ослаблению
конкуренции. Уже на данный момент в крупных городах, скажем, в Москве на долю 10
огромнейших застройщиков приходится 64% реализованных квартир, несмотря на то что количество
компаний строительного сектора в стране добивается нескольких тысяч. Монополизация
поддержит рост цен и будет содействовать снижению качества строительства».

Положительный
сценарий: реновация по всей России

«Проект
реновации нужно развивать на территории всей страны. Это непростой проект, надо
все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на больших городах»,
– сказал господин Хуснуллин в эфире телеканала «Наша родина 1». Как московский
проект реновации может быть всераспространен на всю страну?

Как
устроена реновация в Москве

Последняя программка реновации
была объявлена весной 2017 года. Власти предложили проголосовать жителям панельных
пятиэтажек (и приравненных к ним по качеству построек) за снос их домов и следующий
обмен старой квартиры на новую большей площади и наилучшей по качеству в
новостройке в прежнем (либо соседнем) районе. В программу были отобраны более 5
тыс. хрущевок. Их обитатели будут переселяться волнами. Сейчас на средства городка
возводится и сдается в эксплуатацию жилище для первой волны переселения. Как только
эти граждане расселятся, их дома снесут, а на их месте начнется строительство построек
для второй волны переселения. В новостройках предвидено больше квартир, чем
необходимо для обитателей пятиэтажек – их власти планируют продать на рынке. Более
того, бюрократы планируют привлекать застройщиков для реализации проектов застройки
и расселения на месте пятиэтажек.

Что имеют возможность предпринять власти

Реновация в критериях российских
регионов будет заметно отличаться от столичной программы. Основная причина –
отсутствие в региональных бюджетах средств на создание стартовых домов для
переселения и финансирования первой волны сноса. 2-ая причина – низкая маржинальность
строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старенькых
домов.

Чтобы решить эту делему, властям
так или иначе понадобится сделать дополнительный источник финансирования из федерального
бюджета либо Фонда национального благосостояния. Для этого власти имеют возможность создать специализированный
банк, который будет финансировать длительные проекты застройки под низкий
процент, симпатичный для региональных застройщиков. Параллельно местные
власти имеют возможность быть простимулированы модернизировать инфраструктуру и упростить
механизмы интеграции в нее новых проектов застройки.

Какой может быть итог

При распространении реновации на
всю страну и разработке соответствующих условий, возможно резкое увеличение
характеристик жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По
данным Росстата, мощности строительной отрасли в Рф загружены только на 60%,
хотя на данный момент общий объем застройки оценивается в 100-130 млн кв.м., а ввод жилища
достигает 80 млн кв.м. Чтоб увеличить его до 120 млн в год, нужно
повысить активность строителей почти в 1,5 раза (до 150-200 млн кв.м. в стройке).

В перспективе это приведет к повышению
обеспеченности жильем среди населения. Если на данный момент в среднем на одного жителя
Рф приходится 25,8 кв.м. жилища, то при увеличении объемов ввода в два раза
этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Кроме этого, программа
реновации может стать более действенной моделью и для решения проблемы расселения
ветхого и аварийного жилища в стране. Хотя эта задача была стопроцентно решена в
Москве, по стране, по данным Росстата, еще сохраняется 25 млн кв.м. в аварийном
жилом фонде. При успешном опыте реализации программки ее условия можно распространить
и на эти устаревшие квадратные метры.

«Распространение
реновации на всю страну поможет не только повысить адаптивность строительной
отрасли, но и воскресит экономический рост, – резюмирует Мария Литинецкая.
– Строительство дает мощнейший мультипликативный эффект через создание дополнительных
рабочих мест в индустрии стройматериалов, на транспорте, в торговле и
финансовом секторе. С этой точки зрения вероятная радикальная перестройка модели
финансирования строительства станет куда более посильной задачей для окрепшей
отрасли».


Источник: ria.ru