MosarMprof — строительный журнал

Лайфхак от «Метриум»: Как рефинансировать ипотечный кредит по сниженной ставке

Процентные ставки на ипотечный кредит падают уже полгода и сейчас можно найти предложения по новостройкам от 9% для всех и от 4,65% для семей с 2-мя и более детьми. Для сравнения, в 2015 году характеристики перешагнули 14,5% барьер. Имеют ли возможность потребители ипотечных квартир с высокой долговой нагрузкой понизить ее сейчас и на каких критериях? Эксперты компании «Метриум» поведали, как уменьшить ежемесячный платеж и сберечь до 3 млн рублей на ипотечном кредите.

 

В чем выгода для банка

В критериях кредитного договора прописано, что ставка фиксируется на всем протяжении ипотеки без способности пересмотра. Тем не менее, большинство банков запускают программки снижения рефинансирования как для своих клиентов, так и для заемщиков посторониих кредитных организаций. При этом, если перекредитование в другом банке существует довольно давно, то реструктуризация займа внутри 1-го банка – достаточно новое явление на рынке российскей ипотеки. В начале осени 2017 года такую программку запустил крупнейший игрок ипотечного рынка – Сбербанк. Программка просуществовала чуть более 12 месяцев и была завершена в сентябре 2018 года, намедни повышения ключевой ставки Центробанком. Заемщики Сбербанка имели возможность понизить ставку по ипотеке до 9,5% годичных, оставаясь клиентами банка.

Реструктуризация ипотеки посторонним заемщикам – перманентное предложение практически каждого банка. До этого всего для кредитных организаций это возможность «переманивания» клиентов, которым можно предложить свои дополнительные платные сервисы. Плюс гарантированный доход в длительной перспективе с процентов по ипотеке, а также наращивание объемов выдачи кредитов.

Банковская конкурентность за каждого клиента особенно обострилась на фоне тенденции понижения числа ипотечных сделок, наблюдающейся с начала этого года. Напомним, в первом полугодии количество ипотечных сделок сократилось на 17% по сопоставлению с аналогичным периодом прошлого года. Для клиентов с уже имеющейся ипотекой такие тренды рынка являются дополнительным стимулом перекредитоваться под более прибыльный процент.

 

Совет: Решение о перекредитовании на новых критериях необходимо принимать, если существующая ставка на 2-2,5% выше той, что показывают банки по программам рефинансировании. Это связано с тем, что сама процедура тянет определенные денежные затраты: на оценку цены жилья, изменения договора страхования и т.п. В совокупы расходы на реструктуризацию долга в другом банке имеют возможность достигать до 45 тыс. руб. и нивелировать вероятную выгоду.

 

В чем выгода для клиента

Ставка рефинансирования у различных кредиторов начинается сегодня от 9,4%. В преобладающем большинстве случаев банки указывают такую ставку с учетом дизайна страхования жизни и здоровья заемщика (подробнее о страховании мы писали тут). При отсутствии страхования надбавка у большинства банков может достигать от 1%. К примеру, Сбербанк предлагает для новых клиентов перекредитоваться под 10,6%, но при условии дизайна страховки ставка может быть снижена до 10,1%.

Для людей, купивших квартиру в Москве, к примеру, в 2015 году при ставке 14,1%, (наибольшая ставки ипотечного кредита за последние 10 лет) рефинансирование ипотеки позволит значительно снизить как размер ежемесячного платежа, так и общий долг перед банком. К примеру, если семья в 2015 году заполучила двухкомнатную квартиру в московской новостройке площадью 44 кв. м. за 9,4 млн рублей в ипотеку с начальным взносом 30% и при ставке 14,1% годичных, то их ежемесячный платеж составляет около 88 тыс. руб. А сумма переплаты в 1,5 раза больше размера кредита – около 9 млн руб. Сегодня у их есть возможность перекредитоваться по ставке 10,1%, что позволит понизить размер ежемесячного платежа на 17 тыс. руб, а «тело» кредита – фактически на 3 млн руб. Но выгода может быть еще более значительнее, если семья подпадает под аспекты участия в государственных программах субсидирования ипотеки.

 

Совет: Рефинансирование кредита в постороннем банке может занимать до двух месяцев, в течение которых необходимо будет предоставить документы на квартиру. Все это время вам имеют возможность начислять повышенный процент по ипотеке, потому собирать бумаги лучше начинать еще на шаге подачи заявки на перекредитование. Банк запросит у вас последующие документы: паспорт, СНИЛС либо другой 2-ой документ (ИНН, водительское удостоверение), трудовую книгу, справку о доходах (2-НДФЛ). Если вы решили перекредитоваться в другой организации, дополнительно потребуются кредитный контракт со старым банком, график платежей, справка об остатке задолженности. Имейте в виду: банк направляет внимание на просрочки по платежам либо задолженности – если были нарушения обязательств, заявку имеют возможность не одобрить.

 

Госпрограммы субсидирования

В прошедшем году стартовала правительственная программа субсидирования ипотеки для семей с несколькими детками, один из которых родился после 1 января 2018 года. Таким семьям банки предлагали кредиты с 3-х летней льготной ставкой в 6% годовых на покупку новостройки. В начале этого года льготный период был отменен, и пониженная ставка стала реальна на весь период кредитного договора.

С начала сентября этого года Сбербанк первым посреди кредитных организаций объявил о возможности реструктуризации действующих кредитных договоров под характеристики этой госпрограммы. Проще говоря, у семей, купивших квартиру в ипотеку на общих критериях, появилась возможность снизить ставку почти в 2-2,5 раза. Два основных условия: 1) в семье должно быть два либо более ребенка, один из которых родился в прошедшем или этом году 2) купленная квартира была приобретена у юрлица (то есть у застройщика).

Рефинансирование кредита по этой схеме позволит понизить ежемесячный платеж за приведенную выше квартиру на 33 тыс. руб., переплата по кредиту составит всего 3,5 млн руб., то есть на 5,5 млн руб. меньше, чем по кредитным ставкам 2015 года.

 

Совет: Если вы уже делали перерасчет ипотечного кредита в связи со понижением ставок, переводом валюты в рубли либо по другим причинам, а после 1 января 2018 года в вашей семье родился 2-ой ребенок, то вы имеете право снова рефинансировать ипотеку и снизить ставку по договору в согласовании с условиями госпрограммы. При этом ставка понижается на весь срок ипотеки.

 

Есть ли минусы?

Невзирая на все перечисленные преимущества рефинансирования ипотеки, есть и несколько потенциально негативных моментов при реструктуризации ставки в новеньком банке. Во-первых, временные затраты. Процедура перекредитования является, по сущности, новым кредитом на погашение старого. Чтоб кредит одобрили, нужно потратить время на сбор документов, заявления, рассмотрения со стороны банка… Во-2-х, заемщик понесет и существенные финансовые издержки, связанные с процедурой оценки квартиры (3-4 тыс. руб.), переоформления страховки, сбор справок и оплату госпошлины. Суммарные издержки на рефинансирование могут составить 35-50 тыс. руб.

Не считая того, в период переоформления квартиры с залогового актива из одной кредитной организации в другую, необыкновенный банк оставляет за собой право начислять проценты по завышенным ставкам, так как кредит для него является необеспеченным. Процедура снятия старенького и наложение нового обременения может занимать несколько недель: получение закладной, заявление в МФЦ о передаче залога в небывалый банк, рассмотрение заявления… Суммарно, процесс рефинансирования может занимать до 2-ух месяцев. Однако, в будущем году его обещают значительно ускорить – об этом в августе 2019 года сказал министр экономического развития РФ Максим Орешкин. Стоит отметить, что при пересмотре ставки в границах одного кредитного учреждения, для этого будет нужно значительно меньше бумаг, а следовательно, сил, времени и средств.

 

Совет:

И не запамятовывайте, что рефинансирование – это по сути выдача нового кредита. То есть, до этого чем пойти на это, надо оценить, какая сумма процентов осталась к выплате по текущему займу. Если у вас кредит по аннуитетным платежам, то в первую половину срока вы выплачиваете банку начисленные проценты и только затем уменьшаете «тело» ипотеки. Поэтому если вы приобрели квартиру несколько лет назад и остаток начисленных процентов незначительный или вы уже приступили к погашению самого займа, то перекредитование под наименьший процент может оказаться для вас нерентабельным. По сути, новый кредит лишь добавит новые проценты к ипотеке.

 

«Понижение ипотечных ставок – мощный драйвер развития стройкомплекса, а госпрограмма поддержки юных семей с двумя и более детками – стимул для нивелирования демографической ямы, ставшей отголоском кризиса 90-х, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Программки рефинансирования ипотечных кредитов – довольно новое явление на рынке русской ипотеки, особый расцвет они получили в 2018 году после долгого и значительного снижения процентных ставок. Ими пользовались более 1,5 млн заемщиков, которые получили возможность понизить не только размер ежемесячного платежа, но и общий объем кредита. Рефинансирование прибыльно не только покупателям квартир, но и банкам. Они получают дополнительную возможность завлекать новых клиентов и наращивать свой кредитный портфель. Не считая того, такая программа приветствуется и застройщиками, так как провоцирует повышение спроса и привлечение инвестиций в жилище».

 


Источник: ria.ru