Итоги третьего квартала на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

Специалисты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в Рф федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали офисный и складской сектор класса С в Москве за 3-ий квартал 2019 года.

Арендные ставки на коммерческую недвижимость класса С в Москве в 3-ем квартале 2019 года выросли в большинстве частей. В первую очередь, это связано с возрастающим спросом на аренду площадей в целом, ввиду начала делового сезона. Во-2-х, с сокращением объема предложения коммерческой недвижимости класса С за пределами ТТК. В-3-х, в связи с регулярной индексацией ставок в принципе. «В отличие от сектора коммерческой недвижимости класса А и В, большая часть собственников объектов класса С заключают с арендаторами короткосрочные договора на 11 месяцев, объясняет Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость». – В удачных проектах ставки индексируются не менее чем на 5% раз в год. Таким образом, так или иначе, плавное увеличение ставок аренды происходит в течение всего года. Но так как осень – традиционно один из наиболее активных периодов с точки зрения спроса, то в эти месяцы многие арендаторы перезаключают подписанные в прошедшем году договора и, как правило, по более высочайшим ставкам. В том числе и потому в третьем квартале рост ставок вышел в целом выше, чем в прошлом».

Во третьем квартале 2019 года среднерыночная арендная ставка на кабинеты класса С, расположенные в пределах Садового кольца, фактически не изменилась и составила 24 497 рублей (-0.01% по сопоставлению с 2Q2019) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Основной объем предложения коммерческой недвижимости класса С в границах Садового кольца, как правило, составляет дефицитный формат — офисные дома, которые чаще всего арендует одна либо несколько компаний, причем в течение долгого срока. А поскольку уровень вакантных площадей класса С в границах садового кольца фактически нулевой, то и новых сделок фактически не заключается, большинство арендаторов пролонгирует договоры на прежних критериях. Продолжающееся незначительное снижение ставок с начала 2019 года быстрее является техническим, оно отыгрывает существенный рост, который произошел в начале первого квартала 2019 года.

Некординально увеличились ставки в объектах, расположенных от Садового кольца до ТТК. На текущий момент среднерыночная арендная ставка на подобные площади составляет 19 470 рублей (+0.01% по сопоставлению с 2Q2019) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Текущая стабильность ставок на кабинеты в пределах ТТК также обусловлена малой вакансией, и как следствие небольшой ротацией в рамках объектов подобного класса, что могло бы поспособствовать более оживленному росту ставок. К тому цены сдерживает и ввод в эксплуатацию в 3-ем квартале 2019 новых проектов класса В, которые соперничают по локации с некоторыми объектами С класса. И для того, чтоб сохранить арендаторов, некоторые собственники минимально индексируют ставки при переподписании новых договоров, или и вовсе сохраняют прежние условия.

Более заметны изменения в динамике ставок в секторе офисов класса С, расположенных от ТТК до МКАД. В 3-ем квартале 2019 года стоимость аренды возросли на 3% до 13 812 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. «Ввиду активной программки реновации в столице, все больше бывших производственно-складских комплексов, основная масса которых как раз размещена за пределами ТТК, «уходит» под жилое строительство, и бывшим арендаторам данных объектов приходится находить альтернативные площадки, рассказывает Кристина Лиморенко. – Потому с учетом растущего спроса и сокращения объема предложения коммерческой недвижимости класса С в целом, собственники объектов имеют возможность часто повышать ставки».

Средняя ставка аренды складов класса С, расположенных в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД, в 3-ем квартале 2019 года увеличилась на 2% и составила 5 810 за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Основной драйвер для роста ставок, также, как и в случае с кабинетами, расположенными за пределами ТТК – сокращение объема предложения.

В 3-ем квартале 2019 года вакансия в секторе коммерческой недвижимости класса С в столице уменьшилась ввиду сокращения объема предложения и возрастающего спроса на недвижимость. В сегменте кабинетов она снизилась на 1% до 6%, в складском секторе на 0,7% до 4,9%.

Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве в 3-ем квартале 2019 года продолжил постепенно сокращаться, как ввиду активной программкой реновации, так и редевелопмента ряда морально и технических объектов с увеличением класса до B.