MosarMprof — строительный журнал

БезДДУшная недвижимость

Большая часть россиян, планирующих покупку квартиры, не знают о реформе долевого строительства. Антон Ширяев, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» по продажам считает, что рост числа обманутых дольщиков полностью реальная угроза для отрасли недвижимости в наиблежайшие 2-3 года.

И предпосылок к этому несколько:

1. Возврат отложенного спроса
2. Готовность потребителя брать
3. Слабая информированность покупателя об конфигурациях на рынке
4. Большое количество застройщиков, которые не перебежали на новую систему эскроу-счетов
5. Риск огромных кассовых разрывов

Первые два фактора положительны для рынка, но в совокупы с остальными они могут стать косвенной предпосылкой появления новых долгостроев и обманутых дольщиков.

Разглядим по порядку.

Отложенный спрос

После ажиотажа 2014 года на первичном рынке недвижимости вышло сильнейшее падение спроса. В 2015 году главная ставка поднялась сразу на 6,5 процентов с 10,5 до 17%, ипотечные – подскочили до 20-25%. В итоге количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 60-70%. За один год в Подмосковье предложение уменьшилось на 20%. Стройки также резко тормознуть не могли и их количество стало понижаться только в 2016-2017 годах. В итоге с 2015 по 2018 годы количество квартир, выставленных на реализацию сократилось более чем на треть: с 83 тыщ до 55-ти.

Оживление рынка в 2018 привело в определенный баланс спрос и предложение на рынке недвижимости.

Готовность к покупке

2-ая тенденция на рынке – это рост готовности покупателей к большим приобретениям. Например, по данным Сбербанка с 2009 по 2019 годы в 5 раз вырос объем депозитов физических лиц: с 4,9 до 23 трлн рублей.

Во-1-х, это говорит о том, что население Рф не знает куда вкладывать деньги. А во-2-х, для рынка недвижимости это значит, что платежеспособное население накопило на начальный взнос или квартиру.

Еще один принципиальный показатель – срок, за который семья может накопить на новейшую квартиру. В среднем по России он составляет 4,5 года против 9 лет в 2009 году. Москвичам приходится накапливать чуть дольше: 6 лет с маленьким. Но 10 лет назад этот показатель был в два раза больше – на квартиру в Москве накапливали в среднем 12 лет.

В конце концов, постепенно снижается ключевая ставка Центробанка, что положительно сказывается на ипотеке и льготных программках. Так, недавно была анонсирована ипотечная ставка уже в 1%.

Не знаем об эскроу

По данным опроса от Сбербанка, 64% россиян не знают о реформе ДДУ и переходе на новейшую систему эскроу-счетов. Из тех, кто планирует покупку квартиры в наиблежайшее время, не информированы больше половины.

Это означает, что при выборе застройщика покупатель не будет пристально относиться к источникам финансирования стройки и обращать внимание на характеристики финансовой устойчивости застройщика.

При этом в октябре закончился этап перехода на новую систему эскроу-счетов и оказалось, что в Рф почти четверть строящихся проектов (24%) остались в подвешенном состоянии. Их застройщики не смогли продолжить работу по старенькым правилам и не получили одобрения банков на проектное финансирование. Таким образом, в стране рискуют стать новыми долгостроями практически 3800 проектов.

Кассовые разрывы

И в конце концов самая большая опасность – это кассовые разрывы, которые имеют возможность образоваться у девелоперов при отказе от ДДУ и переходе на проектное финансирование. При прежней системе негласно действовала схема, когда застройщик продавал квартиры в одном проекте и на приобретенные средства строил следующий. Эскроу-счета исключают таковой вариант. Застройщикам нужно ли находить собственные средства, или брать очень большие кредиты в банках.

К примеру, в среднем девелоперы, входящие в пятерку фаворитов рынка, строят по 3-4 млн. квадратных метров в год. При средней себестоимости 50 тыщ рублей за метр (в Москве эта сумма будет выше) на реализацию этих проектов одному застройщику будет нужно 200 млрд рублей.

Готовы ли банки кредитовать застройщиков на такие суммы? Сумеют ли застройщики реализовать все запланированные объекты при таких критериях? Сколько проектов попадут в зону риска и сумеют ли девелоперы не допустить этого?

Что можно сделать, чтоб избежать новых проблемных объектов?

Со стороны самих застройщиков – избавляться от активов, проводить реорганизацию, объединяться с более сильными игроками.

Тенденция к укрупнению выслеживается на рынке уже больше года, с момента объявления о переходе на проектное финансирование. К примеру, небольшие строительные компании, оценивая перспективы, начали избавляться от собственных активов и предлагать свои земельные участки более большим застройщикам.

Строительство всегда было одной отраслей с большим числом банкротств. Сегодня доля строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии, составляет 19%. В данной ситуации консолидация с более большими игроками – это, пожалуй, единственный выход.

Если предсказывать дальнейшее развитие рынка, то мы лицезреем, что уже сегодня на ТОП-20 главных застройщиков страны приходится 23% рынка. Возникновение новых игроков и укрупнение будет означать, что собственники имеют возможность изменится, но проекты останутся.


Источник: ria.ru